A CML é o primeiro especulador e “inflacionador” dos preços da habitação! Estranha atitude, para uma cidade que quer habitação a preços razoáveis.

Em 2013 escrevia-se “Lisboa Abandonada: Quase 5.000 edifícios devolutos!”. Era só 9% to total de prédios. Em 2016 ainda havia 3800 prédios devolutos, uma redução substancial, mas que dariam para 70-100 mil pessoas, contas de um jornal da altura.

Depois de ter vivido em Munique, Edimburgo e Nova Iorque, Lisboa é a minha cidade. Por isso, no início do ano escrevi: Depois de décadas com ruas em estado miserável. Depois de décadas de prédios em degradação e abandono. Dá gosto ver os prédios recuperados. Dá gosto ver a agitação na cidade”.

É sabedoria comum que o preço por metro quadrado é como em Paris. Arrendar? Àqueles preços?! Isso é dar dinheiro à especulação imobiliária.

Apesar disso os principais empreendimentos foram comprados em mais de 50% por portugueses. Esses especuladores imobiliários são tramados. E não, não me interessa Robles. Foi hipócrita, apenas isso. Nada de novo. O que me interessa é identificar o verdadeiro especulador, o principal responsável por termos preços altos em Lisboa. Ora, vejamos o que acontece quando se quer desenvolver imobiliário:

Compra terreno, paga IMT (6%). Na base deste imposto está a ideia de que se eu decido vender a minha casa a alguém, esta transação deve ser taxada. É um imposto sobre a transmissão de propriedade privada, para financiar o município!

Enquanto for dono, paga IMI e, desde que ultrapassado um certo valor, AIMI (o Imposto Mortágua). Não tem qualquer serviço associado. Serve simplesmente para financiar os cofres do município. A razão? Porque podem taxar.

Na fase de loteamento do terreno, uma percentagem substancial do valor do mesmo é dada ao município, em dinheiro ou compensações.

Quando é aprovada a construção num lote, mais uma taxa, a TRIU (cerca de 12%). Se puder construir mais do que 1800m2, adiciona-se uma nova taxa de compensação ao município, (cerca de 10%).

Até aqui, estamos a falar de 30 euros por cada 100 euros de valor de aquisição do terreno cobrados em taxas, compensações e impostos! Para além destas taxas, impostos e compensações, antes de começar a construir, o promotor paga ainda ao município licenças de construção, licença de ocupação de via pública, licença de demolição, taxa de saneamento, licença para colocar um anúncio, taxas de apreciação de projectos.

Comprar um terreno em Lisboa, desenvolver projeto e aprovar na Câmara pode demorar 2 a 3 anos… muito disto nos corredores da CML. São dois ou três anos de imobilização de capital, com o risco de time-to-market a aumentar em cada mês. O que faz o promotor? Mitiga o risco através de margens maiores e avançando apenas para oferta mais cara.

A CML é o primeiro especulador e “inflacionador” dos preços da habitação! Estranha atitude, para uma cidade que quer habitação a preços razoáveis. É a causa primária para o estrangular da oferta. Com a procura a aumentar e a oferta a demorar a chegar ao mercado, o preço só pode inflacionar.

O que seria se tivéssemos melhor Estado? Uma CML mais eficiente na aprovação? Poderíamos simplificar o processo das licenças. Demorar uns meses em vez de 1 ou 2 anos no licenciamento, aprovando mais rapidamente os bons projectos, e chumbando também rapidamente, os projectos que não cumprem as regras.

Poderíamos também reduzir as taxas para nova habitação, ou para reabilitação. O que se considerar mais em linha com o desenvolvimento urbano da cidade. Deixar o resto ao mercado, que com o aumento da oferta decorrente, rapidamente trataria de regularizar os preços.

Sim, quem tem menos rendimentos não consegue viver no centro, como não consegue em Londres, em Paris ou em qualquer cidade cosmopolita ou central… mas com melhor Estado haveria mais oferta e mais gente teria acesso.

Pedro Antunes
Sábado, 18 de Janeiro de 2019